• Wohneigentum – bald nur noch ein Luxusgut?

Wohneigentum – bald nur noch ein Luxusgut?

11.02.2021 ALEXANDER HECK, MSc Economics Ökonom Volkswirtschaft und Immobilienmarkt beim HEV Schweiz

Immobilienmarkt – Der Erwerb von privatem Wohneigentum wird für den Durchschnittsbürger wieder schwieriger. Gerade jetzt, wo das Wohnen einen noch grösseren Stellenwert im Leben von Herrn und Frau Schweizer erlangt hat, können sich immer weniger Leute ihre eigenen vier Wände leisten.

Das Preiswachstum beim Wohneigentum scheint ungebremst. Dies bestätigt eine Mitteilung der schweizerischen Grossbank UBS im Januar. Die Preise der Einfamilienhäuser stiegen im vergangenen Jahr um 3 Prozent, die der Mehrfamilienhäuser um 5 Prozent. Die Pandemie heizt diesen Trend weiter an, da das Zuhause nun zunehmend mit dem Arbeitsplatz verbunden wird und dies dazu führt, dass auf dem privaten Wohnungsmarkt viele in Kauflaune sind. Auch auf institutioneller Seite wird vermehrt in den krisenbeständigen Immobilienmarkt investiert, der dank des anhaltenden Tiefzinses stabile Erträge verspricht. Es wird jedoch erwartet, dass die Nachfrage – und somit der Preisanstieg – sich in diesem Jahr etwas abschwächen wird, jedenfalls für Mehrfamilienhäuser.

Mieten gehen in die entgegengesetzte Richtung

Auch wenn der Mieterverband (MV) in den sozialen Medien – mit wütenden Emojis – propagiert, es gäbe bald keinen bezahlbaren Wohnraum mehr, erwartet die Mieter im neuen Jahr eine positive Entwicklung. Aus der Haushaltsbudgeterhebung 2018 des Bundesamtes für Statistik ist zu erkennen, dass die Schweizer Haushalte im Durchschnitt nur einen Siebtel ihres monatlichen Einkommens für Wohnen und Energie ausgeben. Dies entspricht 1456 Franken bei einem Einkommen der Privathaushalte von 7069 Franken. Und dieses Verhältnis soll sich – aus Mietersicht – noch weiter verbessern: Rund ein Prozent dürften die Mieten im neuen Jahr sinken. Das belegen ausser der UBS auch noch weitere Immobilienexperten wie Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) oder die Immobilienberatungsfirma Wüest Partner.

Der Bau von Einfamilienhäusern hat seit der Jahrtausendwende deutlich abgenommen. QUELLE BFS – BAU- UND WOHNBAUSTATISTIK, 2020

Stagnierende Wohneigentumsquote

Die Institutionalisierung des schweizerischen Immobilienparks ist seit dem neuen Jahrtausend auf dem Vormarsch. Der neue Trend «Buy-to-let» (Deutsch: Kauf zur Vermietung), in dem private Investoren Wohneigentum zur Vermietung erwerben, stieg in den letzten 15 Jahren enorm an. Somit wurden 2019 ein Sechstel aller neuen Eigentumsobjekte vermietet, wie die Immobilienstudie 2020 der Credit Suisse hervorbringt. Zudem werden immer weniger Einfamilienhäuser gebaut. Wurden im Jahr 2000 in der Schweiz noch über 13 000 neue Einfamilienhäuser erstellt, waren es 2018 nur noch knapp 6400. Die Zahl für letztes Jahr ist zwar noch nicht offiziell erschienen, doch wird sie gewiss nicht höher ausfallen, denn das Baugewerbe wurde durch die Pandemie deutlich gebremst, wie der Bauindex der Credit Suisse darlegt.

Die anhaltende Tiefzinsphase sowie die seit mehreren Jahren deutlich geringere Wohneigentumsbautätigkeit haben das Ungleichgewicht beim Wohneigentum im Jahr 2019 nochmals verstärkt. Ein Indikator im Minusbereich deutet einen Nachfrageüberschuss an. QUELLE BUNDESAMT FÜR WOHNUNGSWESEN (BWO); PERSONENFREIZÜGIGKEIT UND WOHNUNGSMARKT, ENTWICKLUNG 2019 MIT SONDERTHEMA «CORONA-PANDEMIE UND WOHNUNGSMARKT»

Auch das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) erkennt tiefgreifende Ungleichgewichte zwischen dem Miet- und dem Wohneigentumsmarkt. Während das Wohnungsangebot stärker zunimmt als die Zahl der Haushalte und somit der Leerstand auf dem Mietwohnungsmarkt weiter steigt, lässt die starke Ausrichtung der Neubautätigkeit auf den Mietwohnungsmarkt den Wohneigentumsmarkt auf ein Knappheitsniveau ansteigen, das zuletzt 2014 erreicht wurde.

In einem Land – das im Vergleich mit den europäischen Nachbarn mit der niedrigsten Wohneigentumsquote von knappen 40 Prozent (Quelle BWO) kämpft – darf man sich die Frage stellen, wie lange sich der Staat mit der in der Bundesverfassung verankerten Wohneigentumsförderung noch Zeit lassen will.